Net voor de kerst (14 december 2023) werden we door de staatssecretaris van Financiën verrast met een update van het Besluit Onroerende zaken (hierna: het besluit). De vorige versie van het besluit was al een decennium lang niet geactualiseerd, terwijl met betrekking tot onroerende zaken wet- en regelgeving is gewijzigd en diverse arresten in zowel de Europese als nationale jurisprudentie zijn gewezen. Er zijn dan ook diverse verduidelijkingen van allerlei vastgoedthema’s en -begrippen doorgevoerd, bestaande goedkeuringen zijn verruimd en een aantal goedkeuringen is vervallen. Het besluit is in totaal op zesendertig punten aangepast. Voor de (vastgoed)praktijk pikken we er een paar in het oog springende wijzigingen uit.
Klinkerbestrating niet (meer) altijd een gebouw
Volgens de staatssecretaris van Financiën kwalificeert ‘klinkerbestrating’ alleen als een gebouw, als het onderdeel uitmaakt van een geheel met drainage en terreinverlichting en waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven. Een terrein met klinkers of stelconplaten dat geen onderdeel uitmaakt van een dergelijk geheel en eenvoudig is te verwijderen, kwalificeert niet als een gebouw.
Voor de (vastgoed)praktijk betekent dit dat bij iedere ‘klinkersituatie’ feitelijk moet worden beoordeeld of sprake is van bebouwde grond of onbebouwde grond om vast te kunnen stellen of de desbetreffende grond wel of niet kwalificeert als van een bouwterrein voor de btw.
Snellere eerste ingebruikname van nieuwe onroerende zaak
Volgens heersende jurisprudentie vindt de eerste ingebruikname van een onroerende zaak pas plaats als het gebouw feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze wordt gebruik in overeenstemming met de objectieve bestemming van het desbetreffende gebouw. Volgens de staatssecretaris van Financiën is hiervan echter al sprake “zodra in de ruimte feitelijke handelingen worden verricht met het oog op het duurzame gebruik in overeenstemming met de objectieve bestemming.” Daarbij geeft hij als voorbeeld een huurder, die aan het werk gaat om het pand gereed te maken voor zijn beoogde (toekomstig) gebruik. Deze interpretatie van de staatssecretaris van Financiën lijkt veel ruimer dan de heersende jurisprudentie, waardoor veel sneller sprake zal zijn van een eerste ingebruikname. Als gevolg daarvan gaan wettelijke termijnen (e.g. 6-maands-/24 maandstermijn) sneller lopen en komt de vrijstelling overdrachtsbelasting eerder in het gedrang.
Het wordt voor de (vastgoed)praktijk bij een nieuwe onroerende zaak dus goed oppassen bij het geven van toestemming aan een huurder om voorafgaand werkzaamheden uit te voeren.
Verbouwing of vervaardiging
Bij ingrijpende (ver)bouwingswerkzaamheden is het voor de btw van belang om vast te stellen of door de (ver)bouwwerkzaamheden een nieuw vervaardigde onroerende zaak is ontstaan of slechts een verbouwde onroerende zaak (die dus niet leidt tot ‘vernieuwbouw’). Als door de (ver)bouwwerkzaamheden een nieuw vervaardigd goed (lees nieuw gebouw) is ontstaan, is de levering van rechtswege btw-belast en is normaliter een vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing. Verder is het antwoord op deze vraag ook van belang om te bepalen of herziening van de door de aannemer (en andere btw-ondernemers) in rekening gebrachte btw (hierna: inkoop-btw) van toepassing is. In het besluit wordt het arrest van de Hoge Raad uit 2022 aangehaald, waarin de Hoge Raad zijn arrest uit 2010 bevestigt en oordeelt dat alleen bij ‘in wezen nieuwbouw’, zijnde bouwkundige aanpassingen van de constructieve delen (e.g. aanpassing van dragende muren, fundering, dakconstructie), sprake is van vervaardiging. Uit Europese jurisprudentie uit 2017 en 2023 valt echter af te leiden dat het Hof van Justitie ruimte laat voor een ruimere invulling van het ‘in wezen nieuwbouw-criterium’ dan dat de Hoge Raad dat doet. Bij de invulling van dit ruimere in wezen nieuwbouw-criterium moet volgens het Hof van Justitie rekening worden gehouden met gewijzigd gebruik en/of de hoogte van de verbouwingskosten ten opzichte van de waarde van de onroerende zaak bij aanvang van de verbouwing ervan. De Hoge Raad en de staatssecretaris van Financiën houden echter vast aan het striktere ‘nationale’ in wezen nieuwbouw-criterium, dus wij zijn reuze benieuwd wat de ontwikkelingen in de jurisprudentie op dit thema nog gaan brengen. Wij blijven die ontwikkelen scherp volgen en houden u hiervan uiteraard op de hoogte.
Verhuur niet-geïntegreerde zonnepanelen btw-vrijgesteld
Volgens de staatssecretaris van Financiën gaat de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen door de verhuurder van de woning als bijkomende prestatie op in de btw-vrijgestelde verhuur van de woning. Verhuurders, die voor 2023 zonnepanelen hebben aangeschaft voor de btw-belaste verhuur, hoeven de aldus in aftrek gebrachte inkoop-btw niet te corrigeren (herzien) tot het einde van de btw-herzieningstermijn (i.e. er is een overgangsregeling van toepassing).
Vuistregel servicekosten commerciële ruimten wijzigt
Bij de verhuur van commerciële ruimten (niet zijnde woningen) werd in de vorige versie van het besluit door de staatsecretaris van Financiën simpelweg verondersteld dat servicekosten als een afzonderlijke prestatie btw-belast was. Servicekosten bij de verhuur van woningen volgen het btw-regime van de verhuur. Het gaat er daarbij om of huurders de mogelijkheid hebben om hiervoor (gezamenlijk of zelfstandig) de dienstverlener te kunnen kiezen, waarbij de inhoud van de huurovereenkomst, tariferings- en facturatiewijze (afzonderlijke vermelding op de factuur) eveneens een rol spelen. Als de huurder zelfstandig kan kiezen, vormen de servicekosten een afzonderlijke prestatie en zijn in beginsel btw-belast. Heeft de huurder niet de mogelijk om een dienstverlener te kiezen, dan vormen de servicekosten een ‘bijkomende prestatie’, die het btw-regime van de verhuurdienst volgen. Volgens de staatssecretaris van Financiën is echter ook sprake van btw-belaste servicekosten als de verhuurder de daadwerkelijk door de huurder verbruikte warmte en koude in rekening brengt, ongeacht of de huurder deze warmte en koude verplicht van de verhuurder moet afnemen.
Voor de (vastgoed)praktijk betekent deze aanpassing dat bij iedere individuele huurrelatie de btw-belastbaarheid van de servicekosten moet worden getoetst. Verhuurders krijgen wel een jaar (tot 1 januari 2025) de tijd om eventuele wijzigingen in hun huurrelaties door te voeren.
Herstel formele gebreken optie btw-belaste verhuur
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel btw-vrijgesteld, tenzij wordt geopteerd voor btw-belaste verhuur. Opteren voor btw-belaste verhuur is alleen mogelijk als de huurder het gehuurde voor minimaal 90% (in uitzonderlijke gevallen 70%) gebruikt voor btw-belaste activiteiten (i.e. 90%-criterium). In de huurovereenkomst moeten daartoe een aantal formele voorwaarden worden opgenomen. Als niet aan alle voorwaarden is voldaan, maar partijen wel als zodanig hebben gehandeld en aan het 90%-criterium is voldaan, keurt de staatssecretaris van Financiën goed dat de btw-belaste verhuur in stand blijft. Als partijen op de hoogte zijn van het formele gebrek, dient dit gebrek wel binnen een redelijke termijn te worden hersteld.
Deze goedkeuring zal in de (vastgoed)praktijk met gejuich worden ontvangen.
Comments